這個變革式的創(chuàng)新發(fā)生在浙江麗水，櫻桃之前寫浙江小城市房價高的選題的時候，還專門去做過調(diào)研，雖然是個小城市，但是這次確實邁進一大步。

浙江麗水市準備掛牌微型宅地，面向大眾出讓，可以單個業(yè)主拿地建房，也可多業(yè)主聯(lián)合競買。

先說下，麗水出讓的這一塊地位于蓮都區(qū)碧湖新城16畝低密項目，直接直接面對個人開賣。

網(wǎng)上找了下圖片，大概是出于城市的近郊，旁邊還有農(nóng)田，也有商品房小區(qū)。

簡單說下他的出讓規(guī)則，地塊分為A、B、C三個區(qū)塊，共由6宗小宅地組成。

A地塊總面積3652㎡，分為4個小地塊出讓，B地塊總面積2097㎡，預計房屋幢數(shù)2幢。C地塊總面積4312㎡，預計房屋幢數(shù)5幢。

A-1，A-2，A-3，A-4，B，C地塊將分別進行掛牌出讓。

根據(jù)披露的信息來看，地塊面積不大，都是小宅地，而且容積率都在1%以下，以后大概率是建獨棟別墅為主。

麗水蓮都分局的人說，預計每畝起拍價在200萬至300萬元。

換算下來大約是3000-4500一平之間，麗水雖然是18線城市，但身處民營經(jīng)濟發(fā)達的浙江省，市中心房價高達2萬一平，大部分都是一萬起，當然這是開發(fā)商拿地建好賣給大家的。

那么這就厲害了，櫻桃認為其創(chuàng)新的地方在兩點：

第一，化整為零，直接把以前的土地變成微型小地，大大降低了準入門檻。

第二，把拿地的資格從開發(fā)商變成了個人和家庭。

這對我們普通人來說，相當于跳過中間商向當?shù)刭I地蓋房子，還可以根據(jù)自己的意愿開發(fā)建設。

這真的太牛了！

這真的太牛了！

因為你們要明白，這個是城市住宅用地，不是農(nóng)村宅基地，因為農(nóng)村宅基地目前是沒有放開的。

相當于現(xiàn)在在過去城市商品房出讓規(guī)則和農(nóng)村宅基地建設規(guī)則之間，新建了另外一套土地和房屋規(guī)則。

城市里的商品房也能跳過中間商！

城市里的商品房也能不再從開發(fā)商買房，而是自己建房。

浙江麗水這種方式算是對當下樓市環(huán)境的一次劃時代的創(chuàng)新探索了。

能達到的目的是：

其一，做到有效供給，滿足普通人商品房的居住需求。

其二，這相當于直接拉動了房地產(chǎn)行業(yè)，水泥鋼筋等上下游產(chǎn)業(yè)，直接帶動就業(yè)和消費的需求。

其三，最關鍵是還能進一步盤活房地產(chǎn)的一級市場（土地市場），畢竟現(xiàn)在開發(fā)商也沒錢，買不起大片的規(guī)模用地，現(xiàn)在化整為零，很多小老板完全可以去自己拿地找建筑商蓋樓。

簡直一箭三雕啊。

浙江的小老板又多，必然會有人感興趣去拿地，畢竟沒有中間商賺差價，房子也能造的更便宜。

后續(xù)這些房子建成后辦理的房產(chǎn)證，以后是可以在二手房市場上面去流通的。

這一點就再次區(qū)別了農(nóng)村的宅基地，更加商業(yè)化了。

來，我們來進一步分析，很多人估計在想，以后這種會不會大規(guī)模的普及？我們來看下這種創(chuàng)新的背景是什么？

以前我們是有限墅令的，但是去年自然資源部已經(jīng)取消遠郊住宅容積率1.0的限制.

我認為，這種目前主要是在給小城市的樓市另謀出路做準備吧。

我個人是非常贊成小城市多點出讓一些小地塊給到普通人。

一是因為三線以下的城市壓根不需要那么多的高層住宅，嚴重供給過剩。

像北上廣深一些特大的高層住宅小區(qū)，一個小區(qū)容納幾十萬人，但小地方城區(qū)人口就幾十萬人，完全沒必要。

小地方地多人少，完全有條件住更好更大的房子，像美國那樣一家一套大house都不為過。

二是現(xiàn)在開發(fā)商也真的是沒錢了。

僅有點家底的那些央企和國企房企，有錢也是優(yōu)先一二線城市拿地，四五線是看都不看一眼。

就拿麗水來舉例吧，2023年麗水土地成交面積下降44%，成交金額下降了41%。

2022年的時候賣地收入約181.7億元，2021年大約約209.1億元，2023年僅剩下96.6億元，不到百億，這里面大部分還都是麗水當?shù)爻峭赌玫牡?，等于左右到右手?/p>

麗水位于浙江，也算是富庶之地了，中西部更多小城市財政直接就是斷糧沒收入了。

本來當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)就不發(fā)達，稅收也收不了多少錢，每年眼巴巴地等著中央財政轉(zhuǎn)移，但始終不是長久之計，還得開辟更多的收入途徑。

把地塊出讓給個人就是其中之一。

我發(fā)現(xiàn)原來這已經(jīng)不是麗水第一次把土地出讓給個人了。

2023年浙江麗水南城余莊前A-10-5-1地塊，毛xx以總價4420萬元拿下，樓面價4712元/㎡，溢價率0%。

2022年3月，麗水市中心一地塊被自然人梁X以1.01億拿下。

2020年，麗水南城一地塊被自然人周xx競得，成交價5800萬元，

看來在個人出讓土地這一塊，浙江麗水走在全國前列啊。

從法律上來說，我們國家并沒有禁止個人名義拿地的說法。

只是因為以前地方出讓土地往往地塊大，總價高，普通人拿不起，還有啊拿地要辦的幾百種手續(xù)也十分麻煩。

以前地方出讓土地，動輒十幾公頃，幾十公頃的，一下子收回來幾十個億，地方哪會看得上個人買的那一點份額呢。

但是現(xiàn)在不一樣了，對于地方來說：蒼蠅肉也是肉啊。

關鍵是很多縣城，城市郊區(qū)的房屋真的已經(jīng)過剩了，未來都可以采取麗水這種把土地出讓給個人的做法。

不僅可以補充地方收入，還能提高當?shù)鼐幼〉木幼∑焚|(zhì)。

說真的，這也是小地方樓市最后的出路，過去那種大拆大建不會再出現(xiàn)在縣城了。

而一旦三四線城市全面推進這種做法，那么我認為，至少首先打擊的是高端洋房和別墅市場，然后再把小城市的高層市場拉下來。

未來三四線城市的商品房會越來越?jīng)]有價值。

如果說重倉三四線的朋友，我給你一個建議，你們一定要趁著這波行情，趁著一二線放開限購，盡快把房子轉(zhuǎn)移出去，多年之后，你會懂我這句話的含金量的。

而從這個政策牽引的方向看，未來小城市的個人自建房很有可能會是房地產(chǎn)一個新的方向，這就像飯店做菜一樣，飯店選擇買一頭豬加工后給客人上菜，但是客人也可以選擇自己買一塊排骨回去自己做。

房地產(chǎn)發(fā)展到今天，現(xiàn)在還想自己建房子的人都是以改善生活為目標，建房子裝修的過程其實也是一種態(tài)度和創(chuàng)意審美的展現(xiàn)。

我之前就看到網(wǎng)上有很多年輕人回家鄉(xiāng)蓋房子，有的文藝風，簡潔風，有的歐式風格豪華風。

由于個人自住為主，大家不會像商品房一樣抱有經(jīng)濟回報期望值，長期來看不會有什么負面的影響。

蓋房裝修還能帶動一連串的消費，要知道參與的人都是經(jīng)濟實力比較強的人，后續(xù)的消費能力肯定不會弱。

當然這也非常講究當?shù)氐慕?jīng)濟水平，所以這次土地出讓給個人發(fā)生在浙江，還挺合理的，浙江人基本上除了要在杭州買一套房后，也很講究在縣城蓋大別墅。

隨著社會逐漸發(fā)展，住房的供應就應該更加多元化才對，像日本韓國也是有很多的一戶建，美國歐洲到處大house。

我們現(xiàn)在的住房主要是以開發(fā)商建造高層住宅為主，這種結(jié)構太過單一，一二線土地稀缺沒辦法，郊區(qū)真的可以鼓勵多元化的建筑模式。

這次浙江麗水出讓土地給個人也算是激活民間的力量去參與到房地產(chǎn)的鏈條中，把普通人的積極性調(diào)動起來，也不失為一項好的救市政策。