去年以來(lái)，盡管世界經(jīng)濟(jì)頻遭“逆風(fēng)”，復(fù)蘇腳步蹣跚，但一些東南亞國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，吸引了全球投資者的目光。

伴隨外資的大量涌入，柬埔寨、泰國(guó)、越南、菲律賓等國(guó)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲。對(duì)于經(jīng)歷過(guò)一輪金融危機(jī)和房?jī)r(jià)大跌的東南亞國(guó)家來(lái)說(shuō)，此輪樓市“重啟”是否意味著新一輪泡沫的產(chǎn)生？

2018年全球房?jī)r(jià)漲幅最高的地方在柬埔寨首都金邊，這個(gè)國(guó)家在2016年才正式脫離全球“最不發(fā)達(dá)國(guó)家”身份。根據(jù)胡潤(rùn)研究院和斯維登集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布的《2018年度全球房?jī)r(jià)指數(shù)》，金邊在去年憑借16.7%的房?jī)r(jià)漲幅，躍居全球第一。該報(bào)告顯示，菲律賓馬尼拉房?jī)r(jià)漲幅同樣突出，去年房?jī)r(jià)上漲10.3%。

房?jī)r(jià)快速上漲的背后是大量跨境資本的涌入，中國(guó)資本是其中主力之一。2019年上半年，據(jù)海外房產(chǎn)中文平臺(tái)居外網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，該網(wǎng)站上的中國(guó)買(mǎi)家購(gòu)房首選前10個(gè)目標(biāo)國(guó)，東南亞國(guó)家占3席。前15個(gè)目標(biāo)國(guó)，東南亞共有6個(gè)國(guó)家上榜，占40%，遙遙領(lǐng)先于全球其他區(qū)域。

另一家跨境房產(chǎn)在線(xiàn)投資平臺(tái)有路網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，去年該平臺(tái)的交易量飆升60%，預(yù)計(jì)今年還將增長(zhǎng)一倍。其中，大部分資金流向了東南亞。

在澳大利亞、英國(guó)、加拿大等傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資目的地相繼“熄火”之時(shí)，為何近期東南亞房地產(chǎn)市場(chǎng)異軍突起？

高力國(guó)際華北區(qū)研究部總監(jiān)付茂華在接受中新社記者采訪(fǎng)時(shí)表示，東南亞樓市其實(shí)幾年前就已經(jīng)出現(xiàn)在國(guó)際投資者“雷達(dá)”當(dāng)中了。以中國(guó)投資者為例，近兩年來(lái)，傳統(tǒng)投資目的地澳大利亞、歐洲等一些國(guó)家對(duì)中國(guó)投資有所收緊，中國(guó)投資者的“選項(xiàng)”減少。

與此同時(shí)，多重國(guó)際環(huán)境和比較優(yōu)勢(shì)給東南亞國(guó)家?guī)?lái)了快速發(fā)展的契機(jī)，東南亞國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引力大增。

過(guò)去幾年，在全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的背景下，東南亞國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)健，相對(duì)年輕的人口更是為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新的動(dòng)力。

特別是去年以來(lái)，付茂華表示，一方面，雖然大國(guó)貿(mào)易爭(zhēng)端加劇，但東南亞作為一個(gè)新興的轉(zhuǎn)口貿(mào)易地，反而從中獲益。另一方面，全球制造業(yè)遷移帶來(lái)相關(guān)配套和園區(qū)等的建設(shè)以及人口的遷徙，東南亞國(guó)家作為承接轉(zhuǎn)移的目的地之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)大量需求。山東磊石成鑫【www.mszjwz.com】

加之，東南亞國(guó)家不少城市正在經(jīng)歷快速城鎮(zhèn)化過(guò)程：如金邊、胡志明、馬尼拉等核心城市人口不斷集聚，房地產(chǎn)快速增值。

諸葛找房數(shù)據(jù)分析師國(guó)仕英認(rèn)為，東南亞是“一帶一路”的橋頭堡，受此帶動(dòng)，大量人口、資金流入東南亞。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，近兩年，中國(guó)周邊短途出境游火熱，隨著大量游客進(jìn)入、了解東南亞國(guó)家，一定程度上帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求。

不過(guò)，經(jīng)過(guò)幾年快速上漲，在部分城市，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定泡沫風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)金融智庫(kù)研究員楊國(guó)英指出，2018年下半年，柬埔寨第二大城市西哈努克市的公寓均價(jià)為每平方米2500美元，而2017年上半年僅每平方米800美元，一年多時(shí)間，房?jī)r(jià)漲了三倍；如果與2016年相比，房?jī)r(jià)漲了5倍。就在兩個(gè)多月前，柬埔寨政府發(fā)布禁賭令，西哈努克市房?jī)r(jià)正面臨大幅回落。

當(dāng)然，東南亞各個(gè)國(guó)家情況不盡相同。付茂華認(rèn)為，對(duì)新加坡這種成熟市場(chǎng)以及曼谷、吉隆坡等較發(fā)達(dá)城市而言，外資對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械挠绊懹邢?。這些國(guó)家大多對(duì)外資炒房有明確的政策限制，而且它們?cè)?jīng)經(jīng)歷過(guò)一輪金融危機(jī)，相應(yīng)改革了對(duì)外資的管理政策，“一擁而上”推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲的可能性很小。

在另一些地方如柬埔寨、越南、緬甸等國(guó)的部分城市，由于供應(yīng)量和市場(chǎng)容量較小，政策不完善以及缺乏對(duì)外資管理的經(jīng)驗(yàn)，外資大量進(jìn)入短期內(nèi)的確會(huì)帶來(lái)一定沖擊。

付茂華指出，對(duì)于這些處于發(fā)展初級(jí)階段的國(guó)家來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定波動(dòng)是正常的，只要當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不斷增強(qiáng)，人口紅利兌現(xiàn)，長(zhǎng)期來(lái)看其房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠穿越“波峰”和“波谷”。

（原題為《異軍突起的東南亞樓市：新一輪泡沫產(chǎn)生？》）