樓市高壓下，抑制樓市投機(jī)的“限售”調(diào)控政策在年底出現(xiàn)首個(gè)松綁跡象。

12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（菏建〔2018〕7號(hào)），通知第六條明確規(guī)定：取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施。

通知稱，取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào)）中“對主城區(qū)和住房成交量高、房價(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年”的規(guī)定。

這距離菏澤市“限售”政策出臺(tái)僅一年多的時(shí)間。

樓市調(diào)控“不放松”、調(diào)控舉措不是“裝裝樣子”的喊話猶言在耳，為何菏澤這么快取消“限售”？

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉指出，菏澤盡管是四線城市，但這幾年在土地供應(yīng)、棚改上，絕對的“帶頭大哥”。

棚改開工量全國第一

菏澤，古稱曹州，位于山東省西南部，魯蘇豫皖四省交界地帶。

“菏澤在全山東是屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)區(qū)域。盡管菏澤的人均GDP在山東省排名靠后，但這幾年的房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼。因?yàn)榉康禺a(chǎn)帶來的投資熱也使得這2年菏澤的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度在山東全省領(lǐng)先。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，菏澤市在過去三年間對棚改項(xiàng)目大力推進(jìn)，棚改規(guī)模連續(xù)兩年位居全國設(shè)區(qū)市首位。與其他山東省內(nèi)限售城市的棚改完成情況相比，菏澤市的棚改完成情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先，是第二名青島的三倍之多。

據(jù)菏澤政府公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年菏澤市完成棚改20960戶，2016年完成62066戶，2017年菏澤全市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目133個(gè)，開工計(jì)劃涉及182287戶（套）。過去三年，菏澤累計(jì)實(shí)施棚戶區(qū)改造項(xiàng)目309個(gè)，完成征收27.4萬戶、4135萬平方米。特別是2016年以來，全市完成征收25.3萬戶、3910萬平方米；安置房基本建成11.4萬套、在建12.7萬套，貨幣補(bǔ)償5.4萬套。

也正是在2016、2017年連續(xù)拿下全國設(shè)區(qū)市城市棚改之首后，媒體報(bào)道，“中國拆遷第一市”的戲稱開始在菏澤人的口中慢慢傳開。

然而，今年8月份，國家明確提出，住宅供應(yīng)量大的城市，要退出棚改貨幣化。

“棚改貨幣化退出是個(gè)大事情。因?yàn)椋木€樓市火爆，之前孱弱的需求能夠支撐起來，最關(guān)鍵的就是，貨幣和信用的‘加速器’效應(yīng)，棚改貨幣化就是這樣一種‘加速器’。貨幣一旦大規(guī)模地進(jìn)入，需求就爆棚起來了，房價(jià)上漲和預(yù)期上漲形成循環(huán)，預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步加速這個(gè)循環(huán)，本地剛需、投資客、返鄉(xiāng)置業(yè)、外地投資客蜂擁而入，多少供應(yīng)都可以一夜之間吸納完畢。但是，若貨幣化退出，就相當(dāng)于釜底抽薪，貨幣和信用的‘加速器’效應(yīng)一旦沒有了，房價(jià)上漲預(yù)期就沒有了。此時(shí)，即便是少量的供應(yīng)也呈壓頂之勢。”李宇嘉指出。

李宇嘉稱，需求回落了，原來預(yù)計(jì)的需求都消失了，自住需求相對穩(wěn)定和飽和。未來接盤的，必須是投資需求了，所以就必須要松綁限售。

而菏澤市回應(yīng)堅(jiān)持取消限售的一大理由歸因?yàn)槭桥锔呢泿呕a(bǔ)償市民的迫切愿望。

12月19日，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布“菏澤市取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的情況說明”，“說明”指出，2017年11月份，菏澤限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限有關(guān)規(guī)定出臺(tái)后，有不少準(zhǔn)備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)氖忻瘢虿荒苻k理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的愿望十分迫切。

按照2017年11月6日發(fā)布的《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（菏政辦發(fā)〔2017〕42號(hào)），其中第14條指出：對主城區(qū)和住房成交量高、房價(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實(shí)行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年。

二手房掛牌成交低迷

限售政策是本輪調(diào)控中的重要特點(diǎn)之一，而山東省則是限售重點(diǎn)調(diào)控的省份。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2017年至2018年，山東省17城有濟(jì)南、青島、威海、東營、濱州、德州、聊城、菏澤、臨沂九個(gè)城市進(jìn)行了限售政策。菏澤是早期進(jìn)行調(diào)控的城市之一。

從當(dāng)前菏澤的新房市場和二手房市場來看，市場均處于下行趨勢。

從諸葛找房中心監(jiān)測的菏澤近一年二手住宅掛牌價(jià)來看，2017年11月實(shí)施限售政策后二手住宅掛牌價(jià)連續(xù)兩個(gè)月微跌，此后受春節(jié)假期迎來返鄉(xiāng)置業(yè)高潮及其他原因影響，菏澤二手住宅掛牌價(jià)格不斷攀升。2018年7月份以來受731政治局會(huì)議中“遏制房價(jià)上漲”的表態(tài)之后，房價(jià)上漲預(yù)期逐漸打破，以及棚改貨幣化安置改革政策等的影響價(jià)格持續(xù)下跌，二手住宅價(jià)格近三個(gè)月價(jià)格低位徘徊，市場下行趨勢明顯，觀望情緒漸濃。

不過，按照菏澤市住建局的說法，之所以取消“限售”是因?yàn)槭苻D(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價(jià)格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價(jià)格出現(xiàn)大的波動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，決定取消已出臺(tái)的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。

近兩年土地成交量激增，市場下行去化壓力大

為菏澤率先取消“限售”埋下伏筆的還有土地供應(yīng)情況。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近兩年菏澤政府大量推地，土地成交量激增。住宅用地的成交宗數(shù)以及成交的規(guī)劃面積連年上漲。據(jù)諸葛找房中心統(tǒng)計(jì)2017年菏澤住宅用地成交243億，成交規(guī)劃建筑面積2358萬平方米，2018年截止到目前土地成交額達(dá)到了444億之多，成交的規(guī)劃建筑面積4074萬平方米。預(yù)計(jì)未來兩年有70萬套左右的商品房入市。

這一體量放眼全國，2017年全國住宅用地成交TOP10，四線城市菏澤排到第十位，前面是重慶、武漢、鄭州、徐州、蘇州、西安、成都、昆明和杭州等熱點(diǎn)二線城市。

2018年上半年，全國住宅用地成交TOP10，菏澤排到了第二位，第一位是重慶，第三到第十分別為鄭州、武漢、寧波、成都、青島、西安、徐州、杭州。

諸葛找房中心認(rèn)為，但伴隨著2017年以來大量的土地入市成交，土地供應(yīng)過多，去化周期將變長。在業(yè)內(nèi)人士看來，前一輪的去庫存提前透支了部分市場需求，疊加棚改貨幣化安置的改革，未來去化壓力較大。

菏澤取消“限售”的另一原因或也與政府對房地產(chǎn)的依賴度高相關(guān)。

從菏澤的土地收入相對于財(cái)政收入的比例來看，土地收入相對于財(cái)政收入的比例連年上升。數(shù)據(jù)顯示，2017年土地收入相對于財(cái)政收入的比例達(dá)到了146%。從菏澤歷年來的土地成交額情況來看，2016年以來土地成交額連年增長，2017年以來成交額激增，2018年截止到現(xiàn)在，土地成交額已經(jīng)達(dá)到了444.38億元，預(yù)計(jì)今年土地收入相對于財(cái)政收入的比例進(jìn)一步提高，政府對房地產(chǎn)依賴愈加嚴(yán)重。

哪些城市會(huì)堅(jiān)持不住？

在張大偉看來，限售是2017年來，這一輪全國百城調(diào)控的最標(biāo)志性政策，也是房住不炒的最典型政策，限制購入后必須持有一定時(shí)間，減少降低了投資需求，對于抑制市場有很大影響。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國累計(jì)有超過90個(gè)城市發(fā)布了限售政策，大部分熱點(diǎn)城市均執(zhí)行了限售政策。

張大偉稱，如果菏澤政策落地執(zhí)行，那么后續(xù)效仿的城市將非常多，在全國有90多個(gè)不同級別城市執(zhí)行了限售政策，山東之前省內(nèi)包括青島、濟(jì)南、威海、聊城、濱州、德州、東營、菏澤8個(gè)城市有限售政策，除了青島、濟(jì)南外，都與菏澤城市級別相當(dāng)。如果按照菏澤城市的標(biāo)準(zhǔn)，全國起碼有30個(gè)城市以上有取消限售的可能性。

李宇嘉舉例指出，比如河南駐馬店、平頂山、安陽、濮陽、商丘、新鄉(xiāng)；安徽的安徽：淮北、阜陽；湖北的襄陽、宜昌；江西的九江、宜春、上饒、贛州；江蘇的徐州等。

“這些地方有幾個(gè)共同的特征，一是都是三四線城市，二是都是人口大?。ǚ掂l(xiāng)置業(yè)量大），三是很多是老工業(yè)城市（棚改體量大）。”

張大偉指出，全國房地產(chǎn)市場的政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，未來大幅度寬松可能性不大，但各種微調(diào)將頻繁出現(xiàn)。從全國看，嚴(yán)格落地之前的調(diào)控政策，整體市場已經(jīng)出現(xiàn)平穩(wěn)表現(xiàn)，部分城市房價(jià)開始明顯調(diào)整。

不過，也有不少業(yè)內(nèi)人士指出，從政策預(yù)期看，寬松政策全面出現(xiàn)可能性不大。

10月29日，針對未來房價(jià)走勢，新華社發(fā)表署名文章表示，中央遏制房價(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變，決不會(huì)允許調(diào)控前功盡棄

原標(biāo)題—取消限售的山東菏澤：棚改開工量全國第一，賣地總量全國第二